Neubau am Jakobsplatz

Im Folgenden sehen Sie die vier Varianten, die im Planungs- und Umweltausschuss am 22.9.22 vorgestellt wurden. Alle Unterlagen.
Die Variante 1 und 2 werden intensiver diskutiert: Stadtrat 

Aus Sicht des Investors wird die Variante 1 bevorzugt. Bei dieser Variante wurden die Forderungen des Gutachters grundsätzlich aufgenommen. Die Überschreitung der überbauten Fläche wird durch die größere Grünfläche kompensiert und erzeugt damit einen Mehrwert bei der Nutzung. Die Verteilung der Wohnungen in zwei Gebäude wurde berücksichtigt und ist bei dieser Variante wegen der Abstände zueinander und zur Nachbarbebauung optimal angeordnet. Die Geschossigkeit mit weniger als fünf Wohngeschossen wurde eingehalten; die Bebauung ist damit auch im Hinblick auf die Höhenentwicklung weit von den ursprünglich geplanten Hochhäusern entfernt und berücksichtigt die Bedenken der Anwohner.

Bei dieser Variante ist zudem die Wirtschaftlichkeit gegeben. Der Aufwand für den Dachgarten kann bei dieser Anzahl der Wohnungen bzw. Wohnfläche kompensiert werden. Zudem können bei dieser Variante neben dem Edeka-Markt und den Wohnnutzungen noch weitere Nutzungen realisiert werden, beispielsweise ein Quartierstreffpunkt/Quartiersbüro oder ergänzende Dienstleistungen. Somit wird ein Beitrag zu den von Prof. Albert in seinem Gutachten geforderten sozialen Begleitmaßnahmen geleistet. 

Beschreibung

• Neubau Edeka mit begrüntem Flachdach
• 2 Gebäude:
  - südöstlich: 4 Wohngeschosse
  - nordwestlich.: 3 Wohngeschosse mit Auskragung über Parkflächen

Das vorliegende Konzept sieht vor, den eingeschossigen Edeka-Markt abzubrechen und durch einen eingeschossigen Neubau mit begrüntem Flachdach zu ersetzen. Im südöstlichen Bereich des Gebäudes ist die Errichtung weiterer vier Ge-schosse auf dem ansonsten eingeschossigen Nahversorger vorgesehen; hier ist das Gebäude mit einer Gesamthöhe von 18 m dargestellt.

Im nordwestlichen Bereich wird das Gebäude als teilweise Auskragung über die bestehenden Stellplätze geplant. Dieses soll insgesamt eine Höhe von 15 m erreichen.

Die Maßgaben des Einzelhandelskonzeptes werden eingehalten.

Bewertung

Nutzung

Im Erdgeschoss ist ein Markt vorgesehen sowie ein Quartiersbüro und ein mögliches Café (Darstellung 4). Der Nahversorger entspricht den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes. Die Auskragung dient zusätzlich als Witterungsschutz für das ebenerdigen Parken und als Einfahrt zu einer Tiefgarage (Darstellung 4). In den Obergeschossen ist Wohnnutzung, auch in Sonderformen, umsetzbar sowie die Unterbringung von Quartiersräumen sowie soziale Infrastruktur (Ärzte, ergänzende Dienstleistungen etc.).

Abstände und Schattenfall

Die Stellung der Gebäude ist als Grenzbebauung vorgesehen, jedoch wurden die Abstandsflächen der geplanten Gebäude gegenüber dem Bestand gem. § 8 Abs. 6 LBauO bei den Planungen berücksichtigt.

Verkehrliche Erschließung

Erschlossen ist das Grundstück im Süden und Osten zu Fuß über den Jakobsplatz sowie zu Fuß und mit dem PKW im Nor-den und Westen über die Lucas-Cranach-Straße.

Die Anlieferung des Marktes ist, wie im Bestand, an der nord-westlichen Gebäudeseite vorgesehen (Darstellung 4). Die Anlieferung findet hier unter dem Wohngebäude, im überbauten Bereich statt.

Die Erschließung der Wohnungen erfolgt über zwei Treppenhäuser, die vom Edeka-Parkplatz und vom Jakobsplatz aus erreichbar sind. Die Wohnungen werden über einen Mittelgang erschlossen und orientieren sich in Ost-West-Richtung

Ruhender Verkehr

Zum Nachweis der erforderlichen Stellplätze ist neben den oberirdischen Stellplätzen im westlichen Bereich des Grundstücks eine zusätzliche Tiefgarage vorgesehen. Die Tiefgarage erstreckt sich über das gesamte Grundstück, lediglich die Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze werden freigehalten. Die Zufahrt hierzu soll von der nordwestlichen Grundstücksseite aus erfolgen.

Grünstrukturen

Der vorhandene Grünstreifen im Südwesten des Grundstücks wird in den Planungen berücksichtigt und in reduzierter Form beibehalten (Darstellung 4).

Die Dachterrasse im 1. OG wird intensiv begrünt und in verschiedene Zonen mit unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt. Dieser Dachgarten kann sowohl von den Anwohnern als auch von Nutzern der öffentlichen Einrichtungen benutzt werden.

Auswirkungen auf die Umgebung

Durch die vorliegende Planung wird benötigter Wohnraum für Frankenthal geschaffen. Weiterhin wird die Nahversorgung im Frankenthaler Süden gesichert.

Alles in allem ist durch das Vorhaben mit entsprechenden Synergieeffekten im umgebenden Bereich zu rechnen. Das Zent-rum des Gebiets, der Jakobsplatz, wird auch künftig weiterhin als Mittelpunkt des Gebietes wahrgenommen, der durch die soziale Mischung und die Ansiedlung verschiedener Angebote (z.B. Quartiersbüro) belebt wird.

Vereinbarkeit mit der Sozialverträglichkeitsanalyse

Das vorliegende Konzept entspricht in seiner überbauten Fläche und den Höhen der Wohngebäude nicht der Sozialverträglichkeitsanalyse. Die Höhenüberschreitung kommt durch eine benötigte Mindestanzahl an Wohngeschossen und der hohen Geschosshöhe des Marktes zustande. Ohne die Flächenüberschreitung könnten im Erdgeschoss neben dem Edeka-Markt keine ergänzenden Nutzungen wie bspw. Dienstleistungs- oder Gemeinschaftsflächen realisiert werden. Somit ist trotz des Widerspruchs zur Sozialverträglichkeitsanalyse diese Variante zu empfehlen, da hier ergänzende Nutzungen und soziale Einrichtungen realisiert werden können, die in der Analyse als sehr wichtig für die Entwicklung des Quartiers aufgeführt sind.

Wirtschaftlichkeit

Durch die Realisierung ist die Wirtschaftlichkeit gegeben. Durch die beiden Wohngebäude mit den drei und vier Ge-schossen können circa 72 Wohnungen gebaut werden. Die Finanzierung eines Dachgartens oder der Neugestaltung und Aufwertung eines Teils des Jakobsplatzes, im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten, ist vorstellbar.

Vor- und Nachteile von Variante 1

Entspricht nicht den Vorgaben der Sozialverträglichkeitsanalyse, aber dafür können größere Investitionen im Bereich der Freiflächengestaltung realisiert werden. Die Überschreitung der überbauten Grundstücksfläche ergibt sich durch die Aufständerung und den angebotenen Dachgarten. Die Fläche unter der Aufständerung ist als Parkfläche und Zufahrt zur Tiefgarage sowie zur Anlieferung weiterhin nutzbar.

Beschreibung

Das vorliegende Konzept sieht vor, den eingeschossigen Edeka-Markt abzubrechen und durch einen eingeschossigen Neubau mit begrüntem Flachdach zu ersetzen. Im südöstlichen Bereich des Gebäudes ist die Errichtung weiterer vier Geschosse auf dem ansonsten eingeschossigen Nahversorger vorgesehen, hier ist das Gebäude mit einer Gesamthöhe von 18 m dargestellt.

Im nordwestlichen Bereich des Gebäudes ist ein weiteres Wohngebäude vorgesehen. Dieses soll insgesamt eine Höhe von 15 m erreichen.

Die Maßgaben des Einzelhandelskonzeptes werden eingehalten.

Bewertung

Nutzung

Im Erdgeschoss sind ein Markt vorgesehen sowie ein Quartiersbüro und ein mögliches Café (Darstellung 9). Der Nahversorger entspricht den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes. Auf die Auskragung wird verzichtet, was zu einer baulichen Verdichtung führt. In den Obergeschossen ist Wohnnutzung, auch in Sonderformen, umsetzbar.

Abstände und Schattenfall

Die Stellung der Gebäude ist als Grenzbebauung vorgesehen, jedoch wurden die Abstandsflächen der geplanten Gebäude gegenüber dem Bestand gem. § 8 Abs. 6 LBauO bei den Planungen berücksichtigt.

Verkehrliche Erschließung

Erschlossen ist das Grundstück im Süden und Osten zu Fuß über den Jakobsplatz sowie zu Fuß und mit dem PKW im Nor-den und Westen über die Lucas-Cranach-Straße.

Die Anlieferung des Marktes ist, wie im Bestand, an der nord-westlichen Gebäudeseite vorgesehen (Darstellung 9).

Die Erschließung der Wohnungen erfolgt über zwei Treppenhäuser, die vom Edeka-Parkplatz und vom Jakobsplatz aus erreichbar sind. Die Wohnungen werden über einen Mittelgang erschlossen und orientieren sich in Ost-West-Richtung.

Sonstige Nutzungen wie bspw. ein Quartiersbüro oder eine Apotheke können im Erdgeschoss untergebracht werden.

Ruhender Verkehr

Zum Nachweis der erforderlichen Stellplätze ist neben den oberirdischen Stellplätzen im westlichen Bereich des Grundstücks eine zusätzliche Tiefgarage vorgesehen. Die Tiefgarage erstreckt sich über das gesamte Grundstück, lediglich die Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze werden freigehalten. Die Zufahrt hierzu soll von der nordwestlichen Grundstücksseite aus erfolgen.

Grünstrukturen

Der vorhandene Grünstreifen im Südwesten des Grundstücks wird in den Planungen berücksichtigt und in reduzierter Form beibehalten (Darstellung 9).

Die Dachterrasse zwischen den Wohngebäuden wird intensiv begrünt und den Anwohnenden sowie Nutzern der öffentlichen Einrichtungen zur Gartennutzung zur Verfügung gestellt.

Auswirkungen auf die Umgebung

Durch die vorliegende Planung wird benötigter Wohnraum für Frankenthal geschaffen, allerdings in einer verdichteten Form. Weiterhin wird die Nahversorgung im Frankenthaler Süden gesichert.

Alles in allem ist durch das Vorhaben mit entsprechenden Synergieeffekten im umgebenden Bereich zu rechnen. Das Zent-rum des Gebiets, der Jakobsplatz, wird auch künftig weiterhin als Mittelpunkt des Gebietes wahrgenommen, der durch die soziale Mischung und die Ansiedlung verschiedener Angebote (z.B. Quartiersbüro) belebt wird.

Vereinbarkeit mit der Sozialverträglichkeitsanalyse

Das vorliegende Konzept entspricht in seiner überbauten Fläche und den Höhen der Wohngebäude nicht der Sozialverträglichkeitsanalyse. Die Höhenüberschreitung kommt durch eine benötigte Mindestanzahl an Wohngeschossen und der hohen Geschosshöhe des Marktes zustande. Ohne die Flächenüberschreitung könnten im Erdgeschoss neben dem Edeka-Markt keine ergänzenden Nutzungen, wie bspw. Dienstleistungs- oder Gemeinschaftsflächen realisiert werden.

Wirtschaftlichkeit

Durch die Realisierung ist die Wirtschaftlichkeit gegeben. Durch die beiden Wohngebäude mit den 3 und 4 Geschossen können circa 65 Wohnungen gebaut werden. Die Finanzierung eines Dachgartens oder der Neugestaltung und Aufwertung eines Teils des Jakobsplatzes ist, im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten, vorstellbar.

Vor- und Nachteile von Variante 2

Variante 2 entspricht nicht den Vorgaben der Sozialverträglichkeitsanalyse in seiner Flächenüberbauung und in den Höhen der Wohngebäude, dafür können aber aufgrund der Wirtschaftlichkeit größere Investitionen im Bereich der Freiflächengestaltung realisiert werden. Durch die Überschreitung der überbauten Grundstücksflächen können Nutzungen wie ein Quartiersbüro, wie in der Sozialverträglichkeitsanalyse empfohlen, realisiert werden. Ebenfalls bietet der Dachgarten als halböffentlicher Bereich eine hohe Qualität.