Beschreibung
Das vorliegende Konzept sieht vor, den eingeschossigen Edeka-Markt abzubrechen und durch einen eingeschossigen Neubau mit begrüntem Flachdach zu ersetzen. Im südöstlichen Bereich des Gebäudes ist die Errichtung weiterer vier Geschosse auf dem ansonsten eingeschossigen Nahversorger vorgesehen, hier ist das Gebäude mit einer Gesamthöhe von 18 m dargestellt.
Im nordwestlichen Bereich des Gebäudes ist ein weiteres Wohngebäude vorgesehen. Dieses soll insgesamt eine Höhe von 15 m erreichen.
Die Maßgaben des Einzelhandelskonzeptes werden eingehalten.
Bewertung
Nutzung
Im Erdgeschoss sind ein Markt vorgesehen sowie ein Quartiersbüro und ein mögliches Café (Darstellung 9). Der Nahversorger entspricht den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes. Auf die Auskragung wird verzichtet, was zu einer baulichen Verdichtung führt. In den Obergeschossen ist Wohnnutzung, auch in Sonderformen, umsetzbar.
Abstände und Schattenfall
Die Stellung der Gebäude ist als Grenzbebauung vorgesehen, jedoch wurden die Abstandsflächen der geplanten Gebäude gegenüber dem Bestand gem. § 8 Abs. 6 LBauO bei den Planungen berücksichtigt.
Verkehrliche Erschließung
Erschlossen ist das Grundstück im Süden und Osten zu Fuß über den Jakobsplatz sowie zu Fuß und mit dem PKW im Nor-den und Westen über die Lucas-Cranach-Straße.
Die Anlieferung des Marktes ist, wie im Bestand, an der nord-westlichen Gebäudeseite vorgesehen (Darstellung 9).
Die Erschließung der Wohnungen erfolgt über zwei Treppenhäuser, die vom Edeka-Parkplatz und vom Jakobsplatz aus erreichbar sind. Die Wohnungen werden über einen Mittelgang erschlossen und orientieren sich in Ost-West-Richtung.
Sonstige Nutzungen wie bspw. ein Quartiersbüro oder eine Apotheke können im Erdgeschoss untergebracht werden.
Ruhender Verkehr
Zum Nachweis der erforderlichen Stellplätze ist neben den oberirdischen Stellplätzen im westlichen Bereich des Grundstücks eine zusätzliche Tiefgarage vorgesehen. Die Tiefgarage erstreckt sich über das gesamte Grundstück, lediglich die Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze werden freigehalten. Die Zufahrt hierzu soll von der nordwestlichen Grundstücksseite aus erfolgen.
Grünstrukturen
Der vorhandene Grünstreifen im Südwesten des Grundstücks wird in den Planungen berücksichtigt und in reduzierter Form beibehalten (Darstellung 9).
Die Dachterrasse zwischen den Wohngebäuden wird intensiv begrünt und den Anwohnenden sowie Nutzern der öffentlichen Einrichtungen zur Gartennutzung zur Verfügung gestellt.
Auswirkungen auf die Umgebung
Durch die vorliegende Planung wird benötigter Wohnraum für Frankenthal geschaffen, allerdings in einer verdichteten Form. Weiterhin wird die Nahversorgung im Frankenthaler Süden gesichert.
Alles in allem ist durch das Vorhaben mit entsprechenden Synergieeffekten im umgebenden Bereich zu rechnen. Das Zent-rum des Gebiets, der Jakobsplatz, wird auch künftig weiterhin als Mittelpunkt des Gebietes wahrgenommen, der durch die soziale Mischung und die Ansiedlung verschiedener Angebote (z.B. Quartiersbüro) belebt wird.
Vereinbarkeit mit der Sozialverträglichkeitsanalyse
Das vorliegende Konzept entspricht in seiner überbauten Fläche und den Höhen der Wohngebäude nicht der Sozialverträglichkeitsanalyse. Die Höhenüberschreitung kommt durch eine benötigte Mindestanzahl an Wohngeschossen und der hohen Geschosshöhe des Marktes zustande. Ohne die Flächenüberschreitung könnten im Erdgeschoss neben dem Edeka-Markt keine ergänzenden Nutzungen, wie bspw. Dienstleistungs- oder Gemeinschaftsflächen realisiert werden.
Wirtschaftlichkeit
Durch die Realisierung ist die Wirtschaftlichkeit gegeben. Durch die beiden Wohngebäude mit den 3 und 4 Geschossen können circa 65 Wohnungen gebaut werden. Die Finanzierung eines Dachgartens oder der Neugestaltung und Aufwertung eines Teils des Jakobsplatzes ist, im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten, vorstellbar.
Vor- und Nachteile von Variante 2
Variante 2 entspricht nicht den Vorgaben der Sozialverträglichkeitsanalyse in seiner Flächenüberbauung und in den Höhen der Wohngebäude, dafür können aber aufgrund der Wirtschaftlichkeit größere Investitionen im Bereich der Freiflächengestaltung realisiert werden. Durch die Überschreitung der überbauten Grundstücksflächen können Nutzungen wie ein Quartiersbüro, wie in der Sozialverträglichkeitsanalyse empfohlen, realisiert werden. Ebenfalls bietet der Dachgarten als halböffentlicher Bereich eine hohe Qualität.
